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2021-01-19 14:13:35
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社佐藤愛です。
さて、今回は
近年増加している
「成年被後見人が所有する不動産を売りたい」
というご相談についてです。
下記では
パーソナルカラー株式会社が仲介にて扱わせていただいた
成年被後見人保有不動産の売却事例もご紹介しています！
成年被後見人とは⁇ 本人の代理として成年後見人が財産管理などを行います。
認知症や精神障害、知的障害などで『意思判断能力がない』という方が、家庭裁判所より後見開始の審判を受けると、成年被後見人には、家庭裁判所により成年後見人が付されます（民法８条、８４３条１項）。
ちなみに、認知症になったら
必ず家裁に申し立てて成年後見人をつけなければいけないなんてことはないので、認知症≠成年被後見人なのですが
意志判断能力が無いとなると、契約を締結することができないので、
認知症の方が不動産を保有していて、
賃貸として貸したいとか、
売却したいとか、
出来なくなってしまうんですよね。
☑空家を売りたい
☑空家を貸したい
☑管理が大変だから売却したい
そう家族が思っても
出来ないというのが現実です。
成年被後見人の財産を守るのが目的 成年後見人には
ご家族の方がなる場合と
職業後見人として司法書士などがなる場合があります。
しかし、近年では、親族の後見人がつくケースは減っており
地域によっては親族NGや、
1000万円以上の資産のある方の後見人は職業後見人という
基準を設けているケースもあります。
そして、後見人の一番の目的は
成年被後見人の『財産を守ること』です。
要は、運用して財産を増やそうとかは認められないので
空家を保有していると、維持費はかかりますし、
犯罪の温床となる危険もあり
賃貸で貸し出したい！とご家族が考えたとしても
基本的に難しいのが現状です。
結局、成年被後見人が保有する不動産は売れない？売れる？ 100％ではありませんが
売れます！
きちんと手続きをすれば
売却できるケースは多々ございます。
しかし、通常の売買より少し時間が必要ですし
不動産業者さんによっては
確実に売却できるかわからないということで
敬遠されるところもあるようです。
実際に弊社にご相談いただいたお客様は
数社に売却査定を依頼したが
具体的なお話しに進まなかったそうです。
成年被後見人保有不動産の売却事例 ～パーソナルカラー株式会社～ ※都内在住のN様
成年被後見人のお母様と娘であるN様ご本人とN様のお子さんの共有名義の区分マンション（神奈川県）の売却のご依頼。
現在、この区分マンションは賃貸中だが、購入当社はお母様が住んでいた。
お母様が意志判断能力があるうちに
施設に入所し、区分マンションは賃貸に貸している。
POINT①
現在は収益物件であるが、過去に成年被後見人ご本人が住んでいた
↓
この場合、現在は違っても
『被後見人居住用不動産』
という扱いとなります。
↓
その場合
家庭裁判所の許可審判が必要です。
このケースでは、今は少なくなっている
成年後見人がご家族（娘さん）でした。
現在は、地域にもよりますが、
不動産を含めて1000万円相当の財産があると
親族後見人は家庭裁判所に許可されず
職業後見人（司法書士さんなどに報酬として費用を払う）となる
ケースが増えているようです。
POINT②
成年後見人である娘さんが家庭裁判所に
許可審判のための書類を作成し提出するのですが、
その際には不動産の査定書、契約書、評価証明書原本、物件の全部事項証明書などが必要となりましたので、ご用意させていただきました。
また、許可審判はが下りるまでに書類提出後、2週間程度の時間がかかります。
そのため、買主様には、事前にご不安にならないように
スケジュールなどを丁寧にご説明させていただきました。
許可審判は買主様の名前も記載された形で家庭裁判所より書面で通知があるので、買主様が何らかの事情で変わってしまうと
再度申請しなければなりません。
許可が下りるのか不安で待たなければならないようにも感じるかもしれませんが、
実際は事前にこのようなケースでは許可が下りるか、家庭裁判所に問い合わせをした上で許可が下りる内容であるだろうと聞いてはおりましたので、
「少し手続き上の時間がかかる」
という感じではありますが
大きなトラブルもなく
無事にご売却をしていただくことが出来ました。
成年被後見人所有の不動産の活用は？ 成年被後見人の不動産を賃貸で貸して収益を得れば
本人の介護費用にもあてられる！
そのように考える方も多いと思います。
しかし。
成年被後見人の制度は
『財産を守ることが目的で増やすことなどは基本認めていない』
ということ。
介護費用がかかり続けるのに
運用ができない。
すごくもどかしいのですが
リスクを排除し
『守る』
ための制度なんですよね。
裁判所は過去に例のないものは許可してくれないのが基本。
逆に言えば
過去に許可された前例のある物であれば
かなりの確率で大丈夫かな？とも感じました。
成年被後見人・認知症の方の不動産取引のご相談 長々と書いてしまいましたが
結局、自分のケースはどうなの？？
と、思われた方。
私どもでも家庭裁判所に確認を取ったり
個々のお客様のケースではどうなのか
お調べしアドバイスさせていただきますので
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今日はなんだか難しいお話になってしまいました
(*_*;
このような、成年被後見人や共有物不動産など
難しく不安に思われる案件でも
丁寧にご対応させていただきますので
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2021-01-18 15:08:49
増える空き家問題…って空き家はそんなに多いのか？？
こんにちは☺
パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
近年、ニュースなどでも「空き家」問題が報じられ
耳にされた方も多いのではないでしょうか？
平成27年2月26日に
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
法律が規定されるほどの問題が起きているのか「？？」な方もいると思います。
空き家問題は地方はもちろん東京などの都心部でもあるんです。
こんな感じで…って、わかりにくいですかね( ;∀;)
2013年で約818万戸の空き家があり
その後「年々20万戸くらいのペースで空き家数が増えているのでは？」
と言われているのです。
ただ、上の表を見ていただくとお分かりになるかもしれませんが、
住宅の数が世帯の数を上回ったのって、（空き家が出始めた）
昭和43年ごろからなんですよね…。
今に始まったことではない…((+_+))
とはいえ、当時は空き家率が4％でしたが
平成25年には空き家率13.5％という状況まで悪化し
少子高齢化で人口減少が進む日本では
今後も空き家は増えると考えられるため
社会問題となっているのです。
増える空き家問題…って何が問題！？
上記のとおり、空き家が増えているということはわかりました。
が、「空き家って、そもそも何が問題なの？」
と思われる方もいるかもしれません。
空き家に想定される問題の例としましては
〇防災性の低下 倒壊・崩壊・屋根や外壁の落下・火災の恐れ等
〇防犯性の低下 犯罪の誘発（麻薬製造やオレオレ詐欺の拠点、殺人・死体遺棄等も実際に起きています。）
〇ごみの不法投棄
〇衛生の悪化・悪臭の発生
〇風景・景観の悪化
〇その他 （樹木の越境、雑草繁殖、落ち葉の散乱など）
上記のように、問題は多く近隣トラブルになるケースも増加しています。
空き家でもきちんと管理をしているものは良いのですが
・相続した古い家があるけれど、遠方で管理ができない
・空き家を売却しようとしたけど古すぎて更地にしないと売れないが
更地にするにも多額のお金が必要でその後放置している
等々、様々な理由から放置状態の空き家は増えているのです。
管理水準の低下した空き家・店舗の周囲への影響について
国交省によるアンケート結果があるので参考に↓
とにかく空き家は
見栄えが悪いし、危ないし、近所迷惑になりうる！！
ということなんです( ﾟДﾟ)
相続した不動産が空き家だ！という方は
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2021-01-17 00:18:04
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
今回は『不動産と税金』ということで
不動産を保有していることによってかかる税金について書いてみます。
現在、不動産を保有している方はもちろん
これからマイホームなど不動産の購入をご検討中の方の
参考になれば嬉しいです。
不動産を保有しているとかかる税金不動産を保有していると毎年
・固定資産税
・都市計画税
が課税されます。
すでにマイホーム等を保有されている方は
毎年6月ごろに納税通知書が届くのでご存知かと思いますが
内容はあまり確認せず支払っている方も多いようで(*_*;
2つについて説明したいと思います。
固定資産税とは？ 固定資産の所在する市町村によって
固定資産の所有者として
固定資産課税台帳に登録されている人に対して課税するもの。
【固定資産税の税額】
固定資産税額＝課税標準額×1.4％（標準税率）
※課税標準は固定資産税評価額が基礎となる
【固定資産税の税軽減の特例】
◎小規模住宅用地の土地の軽減の特例
住宅の敷地として使われている土地の場合は下記のような特例が☆
小規模用地（200㎡以下の部分）⇒課税標準が1/6に！ 一般住宅用地（200㎡超えた部分）⇒課税標準が1/３に！ ※この場合の住宅用地とは、建物の1/4以上が居住の用に供されている土地のこと。店舗併用住宅の場合は居住部分が1/2以上である場合はその敷地すべてが居住用とみなされる。
都市計画税とは？ 毎年1月1日時点における土地・建物に対して
固定資産の所在する市町村によって
固定資産の所有者として
固定資産課税台帳に登録されている人に対して課税するもの。
【都市計画税の税額】
都市計画税額＝課税標準×税率
この税率は制限税率0.3％となっていて、
要するに0.3％までの範囲なら各市町村が決めて課税できます。
【都市計画税の軽減特例】
都市計画税にも、上記固定資産税と同じく
小規模住宅用地の土地の軽減の特例制度があります。
小規模用地（200㎡以下の部分）⇒課税標準が1/３に！ 一般住宅用地（200㎡超えた部分）⇒課税標準が２/３に！ ※この場合の住宅用地とは建物の1/4以上が居住の用に供されている土地のこと。
空き家と固定資産税等の税の軽減特例 居住用だと税の軽減特例が適用されているのですが
平成27年度税制改正で
一定の空き家の敷地の場合には
固定資産税の減額措置が受けられない
という改正がされています。
特定の空き家とされてしまうとその土地は
固定資産税は最大で6倍
都市計画税は最大で3倍
増税となってしまいます。
空き家所有の方は、早めの対処が必要です。
自分の場合は？などご心配の方は
今すぐご連絡ください<(_ _)>
お読みいただきありがとうございました。
空き家相談士 佐藤愛
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2021-01-16 10:37:38
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
足立区内にお住まいの方やご実家が足立区の方！
古い建物を解体・建て替えをお考えなら要チェック！！
最大280万円の助成金が出るんです(^^♪
古い建物を解体・建替えなら要チェック！！ 事前に申請で最大280万円もらえるかも！？ 注意：2020年度末までだったのが2025年度末までに延長しました！
まず重要なポイントは
助成を申請したのちに『助成内定通知』を受け取るのですが
内定通知を受け取る前に工事着手をしてしまっていると
助成は受けられないということ。
数年前に自宅を建替えたときには
「事前に」知らず、もらえたかもしれない助成金が
受け取れませんでした…。。。
本当は助成金対象なのに申請していなかった！！
ということにならないように
助成対象かまずチェックしてみてくださいね。
◎不燃化特区内
◎昭和56年5月31日以前に建築された
木造または軽量鉄骨造の建築物
であれば、解体助成の対象です。
さらに上記地図の点線内のエリアの方は
不燃化建替え助成があり、
最大で解体と合わせて280万円助成金がもらえます！
燃えにくい建物に建て替えると 5年間固定資産税がゼロになる！？ 足立区では、一定の条件を満たす燃えにくい建物に建て替えると
その建物の固定資産税が
最長5年度分、10割の減免が受けられる可能性があるとのこと！
※詳細は足立都税事務所（TEL：03-5888-6211）固定資産税課へ
地震に強い家にすると最大150万円もらえる！？ 1.5倍の助成限度額にUP！！
例えば、
木造住宅の耐震改修工事は
一般世帯で40万円UPして
最大助成金額120万円に！
特例世帯では50万円UPして
最大助成金額120万円に！
足立区では
このほかにも
①耐震診断費用の助成金
②感震ブレーカーの助成金
③家具転倒防止、ブロック塀倒壊防止、窓ガラス飛散防止助成金
④耐震シェルター助成金
などがあるようです！↓↓
 （出典：足立区発行のリーフレット）
↑↑特に私が関心が高いのは
ブロック塀の専門家による調査や相談が無料！ということ。
これ、本当に広まってほしいです。
大阪の地震で、ブロック塀が倒壊し小学生やおじいちゃんが犠牲になってしまいましたよね。
特に、あの小学校のブロック塀は
とてもお粗末な造りであったと…
最近は大型台風など、「観測史上初」というような
異常気象も多かったりしますし
大地震も含めて
備えは大事だと感じます。
足立区では、道路に面する高さ1.2ｍを超えるブロック塀などに対して
なんと無料で建築士の資格があるアドバイザーさんが
調査や相談に応じ、改善方法の提案をしていただけるそうです。
※助成には条件があります。詳細はご確認ください！
足立区 建築安全課 建築防災係
TEL：03-3880-5317
その他、木造住宅の耐震助成制度について↓↓
（出典：足立区耐震助成パンフレット） 事前に申請などが必要なことがほとんどですので
まずはチェックしてみてください♪
助成金に関するご相談もお気軽にご連絡くださいませ。
お読みいただき、ありがとうございました。
佐藤愛
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2021-01-15 21:29:33
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
本日2021年1月15日の足立区は最高気温8℃！！ さすがに寒かったですね～（(+_+)）
ほぼ毎日ママチャリ移動をしている私としては 厳しいです～。 一方で明日は18℃ぐらいまで上がるようです！ 皆様、気温差で体調崩さないようにですよ～。
さて、不動産業をしておりますと、役所は良く行きます。 特に足立区役所は…
本日も行ってまいりました。
綺麗で広々した庁舎です。 区役所前はバスターミナル。
1月17日は『防災とボランティアの日』なんですって！ 知らなかったです。 庁舎内では、防災関連の展示がしてありました。 1月17日といえば、1995年1月17日阪神淡路大震災が発生した日。 きっと、コロナの影響で追悼行事とかは縮小とかになってしまうのかもしれませんが、 追悼の気持ちとともに、防災への意識とご家庭の防災グッズなどの確認をする機会にしたいですね。
この日は、やはり緊急事態宣言発令中ということもあってか、来庁者は少ないように感じました。
ちなみに、私の中で、足立区役所といえば展望レストラン！！！ 14階にあって、眺めも良い広々店内でランチを何度かしたことがあるのですが、 給食メニューがあるんです♪ 500円ぐらいで食べられます。
知っていますか？ 足立区は給食のレシピ本が発売されるほど、給食に力を入れているんです。 とってもオススメ！！
ただ、私が利用したことがあるのは、実はリニューアル前。 1回目の緊急事態宣言明け早々にオープンというすごいタイミングで 足立区役所の14階の展望レストランが 『食堂ソラノシタ』というお店に 新しく変わりました！
コロナの影響もあり、まだ伺うことを自粛している私ですが、 こちらの運営が一歩一歩さんということで、行きたくて仕方がないのです。 （北千住駅前にある、一歩一歩のカフェ食堂は子連れで何度か利用しましたが、美味しい♪） こちらでも給食メニューは健在ですので、 落ち着いたころ合いを見計らって 伺いたいと思っています♪
豆皿定食、いいな…（給食関係なし） 眺望も良いので、できればお天気の良い日に利用したいですね♪
そして、用事も済ませ、いざ帰ろう！というときに 『デジタルイルミネーション』の文字が目に留まりました。
竹ノ塚駅周辺や元淵江公園のイルミネーションは例年大勢の方でにぎわう人気イベント。 しかし、今回はコロナの影響で元淵江公園のイルミネーションは中止だし 竹ノ塚駅周辺イルミネーションは緊急事態宣言発令で1月7日で終了。 この一年は、本当にいろいろなイベントが中止になって寂しいですよね。
こちらの写真は、以前元淵江公園のイルミネーションに行った時の物↓↓
良い写真がなくてごめんなさい( ;∀;) 是非無事に開催できる時には足を運んでみてくださいね！
デジタルイルミネーション光の祭典は コロナの影響で通常通り開催が出来ないイベントをデジタルで楽しもう！というもの。
もちろん、ＡＲで遊んで、お写真投稿もできますし、ステイホームで楽しめますよ！ （プレゼントの応募と写真投稿は本日1月15日まで…）
というわけで 本日は、足立区のオススメのお話をさせていただきました♪ お読みいただきありがとうございました。 佐藤愛
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2021-01-14 09:36:17
こんにちは☺
パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
新型コロナウイルスが終息せず
多方面に大きな影響が出ていますが
皆様はいかがお過ごしでしょうか？
早く終息してほしいと願うばかりです。
何か楽しい明るい話題はないかなぁと色々見ていたのですが 個人的には気になる「花火大会」の情報が目に留まりました！！ （この寒い時期に…(笑)季節外れの話題ですが( ;∀;)）
みなさん、知っていますか？？ 毎年、東京の花火大会のトップバッターは いつも『足立の花火』なんですよ！！ 『足立の花火』
2020年の昨年は最終的には新型コロナウイルスの影響で中止となりましたが 元々の開催を予定していた日程は オリンピックの開催があるため
なんと2020年5月30日（土）と
とっても早い日程！！
で開催される予定でした…
昨年は、全国各地の花火大会が中止になってしまいましたよね。
毎年楽しみにしていたので残念ですが
こういった状況では仕方ないですね。 （大会のために、ずっと準備をしていた関係者の皆さんは、本当にお辛いと思います） 今年2021年、オリンピックの開催もどうなるのか？ 緊急事態宣言も出てまだまだ先がわからない状況ですが 2021年の花火大会の予定日は出ていました！！！
2021年『第43回足立の花火』開催予定日は…
2021年11月6日(土)！！
コロナウイルスの状況により、変更になる可能性もあるようですが、 無事に、安心して花火大会が開催できる日を迎えられることを 祈りたいと思います！
ちなみに… 東京の花火大会と言えば 隅田川の花火大会はかなり有名ですよね！ こちらの開催候補日は 2021年10月23日（土）！！
あ、足立区より早い…('◇')ゞ
2021年は足立の花火が東京の花火大会のスタートではないようですが 無事に楽しめる花火大会が開催できれば良いですね！！
普通の生活が、いかにありがたいか 身に染みる今日この頃です。
早くコロナが終息しますように… 皆様も、どうか健やかにお過ごしください<(_ _)>
パーソナルカラー株式会社
佐藤愛
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2021-01-13 18:29:40
こんにちは☺
本日のお仕事のご紹介です。
本日は販売を依頼されている物件の『役所調査』に行ってきました。 物件のある地域の役所に行って、
・その土地はどの様な法令上の制限がかかっている土地なのか？など都市計画情報の調査
・建物の台帳記載事項証明などの取得
・評価証明（公課証明）の取得
・どんな道路に接しているのか？
・上水道や下水道の埋設管状況
・ハザードマップ
・助成金などで使えるものは無いのか？
などなど。
本日は、埼玉県草加市の土地の調査できたので、草加市役所へ行ってきました。
が、あれ・・？？ 草加市役所本庁舎、建替え工事中なんですね～ ('◇')ゞ
2021年1月現在、本庁舎建替え工事に伴い、各窓口が色々な周辺のビルに移動しています。
全て草加駅東口周辺エリアではあるので、くるくる歩き回りました。
草加市は上水下水が同じ場所にあってありがたい。
各自治体によって、色々違うんですよね。
道路台帳や道路種別、用途地域など都市計画情報の確認など一番お世話になるのがコチラ。
お天気が良くてよかった～
色々と資料を集めて
最後に現地に行って前面道路を確認して…
終了しました！！
不動産仲介会社の一日でした(*^-^*)
最後までお読みいただきありがとうございました。
みなさま、暖かくしてお過ごしください☆
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2021-01-12 04:40:04
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社佐藤愛です！
緊急事態宣言の発令もあり、おうち時間が増えてきまして よりＰＣやスマホの時間が増えている今日この頃…
昨年末に当社のホームページをリニューアルしたこともあり 過去の自分が書いたブログ記事を見返しておりました(*ﾉωﾉ)
そうしたら、思い出しました！！ 昨年2020年3月17日に惜しまれつつも最終回を迎えたママＴＶtimeに 出演させていただいたことがあるんです～♪ それより以前には、裏方でお手伝いもさせていただいたことはあったのですが♡
ということで、本日はその「佐藤愛出演回」をご紹介させていただきます <(_ _)>
2019年2月19日(火)
パーソナルカラー株式会社の佐藤愛が生放送に出演させて頂きました！！ （2年前…若いな…） 出演させていただいたのは
足立区のインターネット放送局
Cwave(シーウェイブ)の
「ママTV time」（ママテレタイム）
子育てママに、向けて
スキルママ達の活躍・子育て・イベント・地域情報を発信！！
という月に1回、
第３火曜日 １１:００～１１:５０に放送されているものです。
こちらのママゲストとして、前半出演させていただきました♪
こういったものは慣れておらず
緊張しまくりで
顔がひきつっていますが( ;∀;)
インターネット放送局なので見逃してしまっても観れちゃうので（汗）
せっかくなのでご覧になってみてください♪
スマホでもPCでも観れますよ～！
☆パーソナルカラー株式会社佐藤愛出演回↓↓☆
Cwaveの生放送をご覧になる方は↓ 過去のママTV Time 放送分は↓
足立区の魅力をたくさん発見できるので
下記もぜひぜひチェックしてみてくださいね！
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定住率ナンバーワンの秘密がわかるかも♪
住んでいる私も足立区の魅力再発見です！！
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2021-01-11 13:59:07
いつもお世話になっております。
パーソナルカラーの佐藤浩章です。
今回は「仲介手数料無料だとサービスが悪くなるのか？」についてです。
お客様としては無料より怖いものはなく、何かとんでもない裏があるのではないかと考えられる方もいらっしゃいます。実際は、前回のブログでもお伝えした通り当社はタダ働きしているわけではなく、適正な報酬を得ています。
＜仲介手数料無料の仕組みとは？＞はこちら
サービス面でも然りです。当社が削減しているのは経費であり、サービスではありません。つまりサービスの質が落ちるなどということは一切ありません。
全力でお客様のサポートをさせていただきます。
当社は、
・お客様のために考え
・お客様にやさしく
・お客様のためにやり遂げる
至誠を大切にする会社です。
以上、当社のサービスについてのご案内でした。
本日は以上とないります。
パーソナルカラー株式会社
代表取締役 佐藤 浩章
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2021-01-10 10:57:24
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