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2021-01-19 14:13:35
こんにちは☺ パーソナルカラー株式会社佐藤愛です。
さて、今回は
近年増加している
「成年被後見人が所有する不動産を売りたい」
というご相談についてです。
下記では
パーソナルカラー株式会社が仲介にて扱わせていただいた
成年被後見人保有不動産の売却事例もご紹介しています！
成年被後見人とは⁇ 本人の代理として成年後見人が財産管理などを行います。
認知症や精神障害、知的障害などで『意思判断能力がない』という方が、家庭裁判所より後見開始の審判を受けると、成年被後見人には、家庭裁判所により成年後見人が付されます（民法８条、８４３条１項）。
ちなみに、認知症になったら
必ず家裁に申し立てて成年後見人をつけなければいけないなんてことはないので、認知症≠成年被後見人なのですが
意志判断能力が無いとなると、契約を締結することができないので、
認知症の方が不動産を保有していて、
賃貸として貸したいとか、
売却したいとか、
出来なくなってしまうんですよね。
☑空家を売りたい
☑空家を貸したい
☑管理が大変だから売却したい
そう家族が思っても
出来ないというのが現実です。
成年被後見人の財産を守るのが目的 成年後見人には
ご家族の方がなる場合と
職業後見人として司法書士などがなる場合があります。
しかし、近年では、親族の後見人がつくケースは減っており
地域によっては親族NGや、
1000万円以上の資産のある方の後見人は職業後見人という
基準を設けているケースもあります。
そして、後見人の一番の目的は
成年被後見人の『財産を守ること』です。
要は、運用して財産を増やそうとかは認められないので
空家を保有していると、維持費はかかりますし、
犯罪の温床となる危険もあり
賃貸で貸し出したい！とご家族が考えたとしても
基本的に難しいのが現状です。
結局、成年被後見人が保有する不動産は売れない？売れる？ 100％ではありませんが
売れます！
きちんと手続きをすれば
売却できるケースは多々ございます。
しかし、通常の売買より少し時間が必要ですし
不動産業者さんによっては
確実に売却できるかわからないということで
敬遠されるところもあるようです。
実際に弊社にご相談いただいたお客様は
数社に売却査定を依頼したが
具体的なお話しに進まなかったそうです。
成年被後見人保有不動産の売却事例 ～パーソナルカラー株式会社～ ※都内在住のN様
成年被後見人のお母様と娘であるN様ご本人とN様のお子さんの共有名義の区分マンション（神奈川県）の売却のご依頼。
現在、この区分マンションは賃貸中だが、購入当社はお母様が住んでいた。
お母様が意志判断能力があるうちに
施設に入所し、区分マンションは賃貸に貸している。
POINT①
現在は収益物件であるが、過去に成年被後見人ご本人が住んでいた
↓
この場合、現在は違っても
『被後見人居住用不動産』
という扱いとなります。
↓
その場合
家庭裁判所の許可審判が必要です。
このケースでは、今は少なくなっている
成年後見人がご家族（娘さん）でした。
現在は、地域にもよりますが、
不動産を含めて1000万円相当の財産があると
親族後見人は家庭裁判所に許可されず
職業後見人（司法書士さんなどに報酬として費用を払う）となる
ケースが増えているようです。
POINT②
成年後見人である娘さんが家庭裁判所に
許可審判のための書類を作成し提出するのですが、
その際には不動産の査定書、契約書、評価証明書原本、物件の全部事項証明書などが必要となりましたので、ご用意させていただきました。
また、許可審判はが下りるまでに書類提出後、2週間程度の時間がかかります。
そのため、買主様には、事前にご不安にならないように
スケジュールなどを丁寧にご説明させていただきました。
許可審判は買主様の名前も記載された形で家庭裁判所より書面で通知があるので、買主様が何らかの事情で変わってしまうと
再度申請しなければなりません。
許可が下りるのか不安で待たなければならないようにも感じるかもしれませんが、
実際は事前にこのようなケースでは許可が下りるか、家庭裁判所に問い合わせをした上で許可が下りる内容であるだろうと聞いてはおりましたので、
「少し手続き上の時間がかかる」
という感じではありますが
大きなトラブルもなく
無事にご売却をしていただくことが出来ました。
成年被後見人所有の不動産の活用は？ 成年被後見人の不動産を賃貸で貸して収益を得れば
本人の介護費用にもあてられる！
そのように考える方も多いと思います。
しかし。
成年被後見人の制度は
『財産を守ることが目的で増やすことなどは基本認めていない』
ということ。
介護費用がかかり続けるのに
運用ができない。
すごくもどかしいのですが
リスクを排除し
『守る』
ための制度なんですよね。
裁判所は過去に例のないものは許可してくれないのが基本。
逆に言えば
過去に許可された前例のある物であれば
かなりの確率で大丈夫かな？とも感じました。
成年被後見人・認知症の方の不動産取引のご相談 長々と書いてしまいましたが
結局、自分のケースはどうなの？？
と、思われた方。
私どもでも家庭裁判所に確認を取ったり
個々のお客様のケースではどうなのか
お調べしアドバイスさせていただきますので
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今日はなんだか難しいお話になってしまいました
(*_*;
このような、成年被後見人や共有物不動産など
難しく不安に思われる案件でも
丁寧にご対応させていただきますので
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